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背景
賃貸経営Q&A
もっと住みよく、もっと便利に、素敵な提案!
Q1.
資産運用(土地活用)を考えています。駐車場、アパート経営、マンション経営、賃貸オフィスビルなどがあると思いますが、その中でもアパート経営が良いと聞きますが、それは事実ですか?
アパート経営は、マンション経営と比較すると投資額が少ないため、単純にリスクが少ないという利点とまた、駐車場経営ではできない固定資産税、相続税などの税金を節税対策をすることができるという利点で言われているのではないかと思います。 しかし、全ての土地がアパート経営に向いているとは限りませんので、詳細な調査が必要ですし、その土地の立地状況で大きく異なると思います。また、土地をご所有であっても、その方により資産状況、遺産分割しなければならない状況も異なりますので一概にはアパート経営が良いとは言えないと思います。ちなみにオフィスビルも悪いというわけではなく、ご所有の土地の立地条件により最適になるケースもあるはずです。 また、アパート・マンション経営での節税対策の利点の具体的事項については、一定の要件を満たすと特例が適用され、固定資産税・都市計画税ともに税額が次のように軽減されます。更地や青空駐車場に比べると、アパート・マンションの敷地にかかる固定資産税・都市計画税は、1戸につき200平方メートルまでは、固定資産税の場合は1/6・都市計画税の場合は1/3となり、広大な敷地の税金が大幅に減額されることです。

Q2.
賃貸経営が失敗する可能性といいますか、例えば火災などのオーナーのリスクについてお教えて下さい。
アパート経営の失敗する一番の要因は空室です。空室問題を回避する為には、お部屋探しのお客様の声に耳を傾け、入居者様のニーズに合った建物設備及び間取り、入居者様から好まれようなデザイン性をもった資産価値の高いアパート・マンションを適正価格で建築しなけらばなりません。 また火災等に対してはオーナー様にはもちろん保険にご加入して頂きますが、入居者様についても必ず借家人賠償保険等を含めた総合保険へ加入して頂いておりますので、ご安心して頂ければと思います。

Q3.
賃貸経営の場合、利回りがいろいろな判断基準になると思いますが、この利回りとはどういう計算からでてくるものなのでしょうか?

利回りとは、「投資した額に対して1年間でどのくらいの収入を得ることができるか」を表したものです。
これを計算式で表すと、以下になります。
年間収入÷投資金額×100  これが利回り計算の基本式です。

表面利回り(グロス利回り)の考え方
利回りを考えるとき、常にベースになるのが前述の基本式です。
表面利回りの特徴は何かというと、年間収入に年間総収入(賃料等の収益分の全て)をあてはめ、投資金額には購入金額(不動産の価格)をあてはめて考えるところです。
これを計算式にすると以下のようになります。

表面利回り=年間総収入÷購入金額×100

例えば年間総収入が300万円見込める物件を3,000万円で購入する場合は以下の計算となります。
《300万円÷3,000万円×100》となり、表面利回りが10%となります。

実質利回り(ネット利回り)の考え方
これに対して、物件の運用コストまで含めて考えたものが実質利回りです。
実質利回りの場合、年間収入には、年間総収入から物件の運用コスト(管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険料など)を 差し引いた年間純収入を使います。
これを計算式にすると以下のようになります。

実質利回り=年間純収入÷購入金額×100

例えば、上記内容で年間の年間運用コストが60万円であった場合は以下の計算となります。
《(300万円−60万円)÷3,000万円×100》となり、実質利回りが8%になります。


Q4.
所有している土地の形が歪な場合、やはりアパート建築には向いていないでしょうか。
対象物件の敷地の広さ、用途地域、間口、及び前面道路等の詳細を確認しないと正しい判断を行なうことが出来ませんが、基本的には1棟1棟プランニングを行ないますので、その土地の持っているポテンシャルが最大限に生かし切れるように、その地形に合わせて、また、その地形を利用して入居者のニーズに応えられるような建物をご提案したいと思います。

Q5.
昭和47年築のアパートを所有しています。このアパートが地震で倒壊して住人が怪我や万一の事故が起きた場合にはオーナーとして責任はありますか?ちなみに賃貸借契約には当然自然災害の責は負わない旨が記載してあります。

弊社の賃貸借契約書の内容においても、火災、自然災害等不可抗力により建物が使用不能となった場合、契約は当然に終了し、それよって入居者に生じた損害等に対してオーナー様にはその責めを負わない旨を記載しております。 しかし、判例として、阪神・淡路大震災により賃貸マンションの1階が押しつぶされ、借主が死亡した事案において、建物(築31年)に設計施工上の欠陥があって通常有すべき安全性を有しておらず、設置の瑕疵があるとして、築16年後に建物を取得した貸主の土地工作物責任を認めた判例があります。

【神戸地裁 平成11年9月20日判決 確定】。
判決主文:貸主は賃借人A,B,C,Dの各遺族に対して2169万円、3199万円、3748万円、3767万円を支払え。

要は建築時の建物の欠陥が判明して、貸主に民法717条:土地工作物責任があるとされたものです。この建物があった場所は、震度7の地域に存在し、木造建物の全壊率が30%以上の地域でもありました。地震の寄与度が5割はあるとされましたが、貸主にとって非常に厳しい判決だと思います。
上述の判例から貸主は土地工作物責任により重い責任が課せられていることを銘記する必要があります。アパートの維持管理において必要なメンテナンスを十分行っていれば、オーナー様として責任を負う必要はないかと思われますが、逆に言うとメンテナンスを十分に行なっていなければ、責任を負う可能性もあるということになります。非常に難しい問題です。耐震補強等が必要となるような築年数のたった物件については、物件自体の競争力も落ち、空室が目立つような状況がある場合、また、修繕費等のご負担が大きくなっていくことも懸念されますので、建替え等も視野にも入れて検討すべきだと思います。


Q6.
サブリースシステムは魅力的だと思うのですが、御社にはサブリースシステムはありますか?

弊社でも、サブリースシステムをご用意しております。万が一入居者がいない期間でも、オーナー様には家賃が支払われるので、安心です。しかし、実際、弊社では、高い入居率を維持するためのノウハウも持っていますので、サブリースシステムを利用していないオーナー様がほとんどです。 では、サブリース契約についてのご説明です。

弊社も他の不動産業者と同様ですが、ほとんどの不動産業者のサブリース契約には、新築の募集時、及び退去があった際の再募集時に賃料支払いの免除期間が設けてあります。また、2年ごとに借上げ賃料の改定が出来るような条件も入っております。基本的に現在のサブリース契約は不動産業者に当然にして利益が出るような仕組みです。よって弊社では特にオーナー様にサブリース契約をお奨めはしておりません。但し、オーナー様にとってサブリースにすることで募集時の打合せ等の煩わしさはなくなるので、そういった部分を重視しているオーナー様にとってはメリットがあると思います。

サブリース契約と管理委託契約にはそれぞれにメリットもあり、デメリットもありますので、どちらが良いものだという判断は難しく、どちらかというとオーナー様の性格・考え方よって決定される度合いが大きいと考えています。実際に収支だけ見れば、弊社の場合、他社と比較すると管理料が賃料等の合計集金額の3%となるため、サブリース契約と比較するとかなり収支が良くなります。しかし、空室のリスク等はサブリースにありませんから、その安心分をお金で買っていると考えるべきものとなります。但し、新築物件などについては、きちんと入居者のニーズに適合した建物を建築することにより、お部屋も決まって当然という結果となるはずであって、収支が少しでも良くなる様に管理料が低額な不動産業者へ任せた方がオーナー様にとって明らかにメリットがあるはずだと思います。 逆に物件の立地が最寄駅からかなり遠方であった場合、空室のリスクが高まるため、そのようなときには、サブリースシステムの方が単純に安心でいいかもしれません。また、管理料を6%位で支払うような場合は、借上げの査定賃料の金額次第によっては、サブリースシステムの方が同様に安心かもしれません。 ※建築する会社とサブリースする会社が異なる場合は何等問題ありませんが、建築する会社とサブリースする会社が同じ会社の場合、建築工事請負契約を行う前にサブリース契約の詳細な内容等についてまで、必ず確認することをお奨め致します。

最後に既に不動産業者とサブリース契約を行っているオーナー様へのメッセージとなりますが、サブリースの更新契約時期に借上げ賃料が下がるのでと弊社に管理を切替えたい(委託したい)意向の相談をよく受けます。そのような場合、弊社では現状の賃料等を確認させて頂き、収支的な部分でサブリースと比較できる資料をオーナー様へ作成致しますので、その資料をご覧になったうえで、ご検討して頂ければと思います。是非、お気軽にご相談下さい。


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