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原状回復費用の負担については、貸主・借主双方の主張に隔たりがあり、今までトラブルになることが多々御座いました。

原状回復費用の算定についてガイドラインを作成

平成10年3月、当時の建設省(現、国土交通省)は、『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を公表して、借主の負担となる原状回復費用の算定について、 一般的な基準となる考え方を示し、 平成16年2月には、その改定版を公表しました。
そして、平成23年8月16日、さらにその再改定版が公表され、現在に至っております。

では、まず、このガイドラインによる原状回復義務の考え方を確認します。このガイドラインでは、原状回復を下記のように定義しています。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。

また、このガイドラインでは、建物の損耗等を建物価値の減少と位置づけ、負担割合等のあり方を検討するにあたり、理解しやすいように損耗等を次の3つに区分しています。

【建物価値の減少の考え方】

@-A 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)
@-B 賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)
A 賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

従って、損耗等を補修・修繕する場合の費用については、Aの賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等について、賃借人が負担すべき費用と考え、他方、例えば次の入居者を確保する目的で行なう設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、@-A、@-Bの経年変化及び通常使用による損耗等の修繕であり、賃貸人が負担すべきと考えております。

背景

次に経過年数の考え方についても説明させて頂きます(上記右側の表参照)。

借主に原状回復義務がある場合の費用負担についてですが、上述の通り借主は、経年変化・通常損耗分はすでに賃料として支払っていると考えられることから、内装・設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど借主の負担割合を減少させることが適当としています。

改訂版では、クロス・カーペット・クッションフロア等は経過年数6年で残存価値10%としていましたが、再改定版は経過年数6年で1円になるような直線を描いて経過年数により賃借人の負担を決定するとしています(上記右側の表参照)。
また、設備については、設備の耐用年数経過時点で1円としています(例えば、便器等の給排水・衛星設備は耐用年数15年)。
ユニットバス、浴槽等は建物の耐用年数を基準にしています(木造住宅は22年)。

また、経過年数の考え方を導入した場合、新築物件の賃貸借契約ではない場合には、実務上の問題が生じます。

入居時点の設備等の状況は、必ずしも価値100%のものばかりではないので、その状況に合わせて経過年数のグラフを下方にシフトさせて使用するものとしました。よって入居時点の状態でグラフの出発点をどこにするかは、契約当事者が確認のうえ、予め協議して決定することが適当であって、例えば、入居直前に設備等の交換を行った場合には、グラフの価値100%が出発点となりますが、そうでない場合には、当該賃貸住宅の建築後経過年数や個々の損耗等を勘定して1円を下限に適宜グラフを決定することとなります。

原状回復における考え方は、改定ごとにオーナー様にとっては厳しい状況となっております。

不動産業者は、やはり、国土交通省の指針であるガイドラインに沿って、退去精算を行なう以外方法も無く、逆にオーナー様の意向に沿えないケースもあるかもしれません。 よって、オーナー様には、このガイドラインを事前にご理解を頂きたいと思っております。
お問合せ頂ければ、随時、ガイドラインの資料を利用して退去時の清算方法についてご説明をさせて頂きたいと考えております。

国土交通省住宅局原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(平成23年8月再改訂版)
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/
house/torikumi/honbun2.pdf

※173ページの資料でかなり重いデータです

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