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更新料問題の動向と弊社の更新料に対する今後の方向性についてここではお話しさせて頂きます。 まず、弊社の更新料に関する契約内容についてですが、現在、基本的には更新契約を締結する際、借主は貸主に対して新賃料の1ヵ月分を更新料として支払うことを条件としています。

※住宅金融支援機構から融資を受けている物件は、礼金・更新料がそもそも請求できない物件・オーナー様の意向で更新料を無料(0円)としている物件、及び賃料の0.5ヵ月分としている物件もあります。

更新料の問題がニュース等でも大きく取り上げられて以来、新規契約締結の説明時を含め、弊社管理の物件にお住まいの方々より、更新料についての質問が非常に増加しております。 また、お部屋探しのお客様も物件を選定するうえでの判断材料のひとつして更新契約時に更新料等を含めた支払う金額がどの位必要になるのかを確認されている方が同様に増加している状況にもあります。 判例としては、2011年7月に最高裁にて『更新料有効』の判決が出て、一応、この更新料の問題には 決着が付いたような状況となっております。

判例詳細: http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?hanreiid=81506&hanreiKbn=02

更新料有効!

では、更新料が有効となった理由ですが、次の通りとなります。 「更新料は、賃料の一部としての性質があり、また更新料を支払うことで契約を円滑に継続することができるという性質がある。 また、更新料が支払われている地域があることは世間一般的に広く知られている事実であり、賃貸借契約を締結するときに両者合意のもとで契約書に明確に示されていたものであり、かつその金額も賃料や契約期間から考えて不当に高いものではないことからも、消費者契約法10条によって無効とすることは出来ない」 という判断です。 しかし、2011年7月には適格消費者団体・特定非営利活動法人消費者機構日本が大手不動産業者に対して、更新料の訴訟問題から、さらに発展し更新料条項等の使用差止訴訟を起こしており、第一審が東京地裁にて判決が出ております。

差止請求とは? ・・・
一定の行為を行なわないように、相手に求めること。
民事上の救済手段のひとつ。

今までは、単に更新料問題といえば更新料の返還を借主が貸主に求めるものや、逆に未払いの更新料を貸主が借主に支払いを求めるもので、要は賃貸借契約書で交わした更新料に関する条項が有効であるかどうかでした。
しかし、今回の訴訟は単に更新料の返還を求めるというものではなく、更新料の条項が記載された賃貸借契約書自体を破棄してほしいという要求で、更新料そのものの存在意義を問う問題へと発展し、以前よりさらに深刻化した状態となりました。
第一審の結果としては、2011年7月の最高裁の判決同様で、更新料の支払いをする例が存することは公知であることや、従前、裁判上の和解手続等においても、更新料の支払いを約する条項が公序良俗に反するなどとして、これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると、更新料の支払いを約する条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的にに記載され、更新料の支払いに関する明確な合意が成立している場合、また、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当であるという判断となりました。 しかし、消費者機構日本が消費者契約法をもとに賃貸借契約書の内容について、他にも差止請求を行なっており、更新料問題を含め、今後の展開からまだまだ目が離せない状況ではあります。
このような状況から弊社の更新料についての方向性は、個々のオーナー様の経営状況、及びアパート・マンションの入居状況等を踏まえながら、総合的な判断を行なっていかなければならないと考えております。
更新料有効判決があっても、安定した賃貸経営が出来なければ、何等意味もありません。
例えば、更新料1ヵ月を0.5ヵ月にして頂けるのであれば、更新契約を締結したいという意向の入居者様がいらした場合、どうされますか? 次の入居者様がすぐ見つかるような物件であれば、契約書通り更新料を1ヵ月分を支払ってくださいということも可能だと思います。
しかし、上述のような更新料の問題から、更新料が無いことをセールスポイントとした物件が少しずつ増加してきた状況にあること、また、募集時期等によっては、お客様の少ない時期にあたったりすると、空室のロスが大きく発生する可能性があること等を踏まえて考えると本当に難しくなります。
現時点では更新料を1ヵ月支払う契約の内容がJR横浜線沿線ではまだまだ多数を占めている状況ですが、将来的にはこの状況が変わってくる可能性を含め考えていかなければなりません。よって、最終的には時代の流れにあった、その時代のニーズに合わせた状況に対応していくことになると思います。

更新料なしの賃貸物件

更新料無しという物件は事実、入居促進の材料のひとつとして、非常に効果的な手段だと思います。
これを利用して安定した賃貸経営を築き上げる手法を既に利用されているオーナー様もいらっしゃいます。
弊社では、賃貸経営全般についてオーナー様といろいろと打合せさせて頂き、どのようなかたちで安定した賃貸経営を実現し、そのなかのひとつとして更新料においても物件単位でその方向性を決定していきたいと考えております。

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